ローンを組んでの不動産投資はあまり勧めませんが
2013年12月27日十分な市場調査をしたうえで現金投資http://trimming.jp/をするには面白い対象となっているのも無視できない現実です。賃貸物件にお住まいのあなたが知らないうちにあなた自身 （の家賃を受け取る権利） が商品として出回っていることだってあるんですよ。怖いでしょ！価格の低下と超低金利で、購入に追い風 前頁の物件は、3000万円程度と手ごろな価格帯でした。もう少し価格の高い都心部の物件ではどうでしょうか。こちらも同一物件で比較してみましょう。最寄駅が東京メトロ日比谷線「六本木」駅。賃貸の1ヵ月の家賃は19万円、購入価格は4690万円です。詳細は図3と【物件2の概要】をご覧ください。 図３購入と賃貸の総支払額その２ ※クリックすると拡大します。 経費を含めた月々の負担額は、購入が約18万円、賃貸が約20万5000円。35年間の総支払額は、購入が8252万円、賃貸が8991万円です。 前頁の物件１に比べると差額は縮小しますが、やはり、購入のほうがトクになります。なぜ、2年前の試算とはまったく逆の結果になったのでしょうか。 図３の物件概要 ※クリックすると拡大します。 最大のポイントは、価格の低下と低金利です。2008年時点ではリーマンショック前で価格も高めでした。その後、ある程度まで値下がりして、現在は買いやすい価格帯に落ち着いています。
それに加えて、超低金利状態http://trimming.jp/dokuritu/が続いていることが、購入の負担を大幅に減らしているのです。 賃料もやや下がってはいますが、購入の場合の価格低下と低金利というダブルメリットに比べると、負担軽減効果は大きくありません。 低金利の恩恵を活かすという点では、最近の金利優遇キャンペーンや政策によるバックアップも購入に追い風になっています。たとえば、バリアフリーや省エネなど特定の条件に合うと金利が軽減されるフラット35Ｓは、2011年12月30日までに申し込むと、当初10年間の金利が１％軽減されます。これを使うと、ローン返済総額は、図3のケースで400万円以上も少なくなり、さらにおトクになります。 リスクを取れば、資産というリターンが得られる 購入と賃貸を比べる場合、支払総額以外にも重要なポイントがあります。購入すると、住宅ローンの返済が終わった段階で、「無借金の資産」が手に入るのです。購入した中古マンションが35年後にどのくらいの資産価値になっているかはわかりませんが、ゼロにはなっていないはずです。地震などで壊れない限り、物理的に建物は残るわけですから、一定の価値は持っているでしょう。これに対して賃貸では、物理的にも経済的にも何も残りません。 資産価値のイメージ写真 購入すれば資産ができるが、賃貸では資産が残らず、家賃をずっと払い続けなければならない。 図１のケースでは、購入のほうが、総支払額が1300万円以上も少なくてすみました。この分を積み立てておけば、金融資産もできます。 従来の「購入ＶＳ賃貸」という比較では、「賃貸は、月々の負担は軽いが、資産が残らない」「購入は、月々のローン返済は重いが、資産ができる」といった結論となり、どちらにもメリット?デメリットが出るような結果が多かったように思います。しかし、現在の市況を前提にすると、月々の負担でも資産という点でも、購入のほうが有利になるといっても過言ではありません。 また、購入する際の住宅ローンを全期間固定金利で借りれば、返済負担は変化しません。http://trimming.jp/tanki/前出の試算では、賃貸の家賃も最後まで変わらないことを前提にしていますが、実際には変動します。変わるとしても、一定の居住性を保っている賃貸住宅なら、家賃がこれから大幅に値下がりする可能性は低いのではないでしょうか。むしろ、将来の「負担が増えるかもしれない」という不安のほうが残ります。 もちろん、購入する場合にもネックはあります。最初に自己資金を多めに用意しなければならないことと、多額の住宅ローンを組むことです。仮に、収入が激減してローン返済が難しくなると、最悪の場合は、自宅を手放さなければならないかもしれません。こうした心理的な圧迫感を引き受ける代わりに、無事ローンが終わったときに大きな財産が残るのです。リスクを取らなければリターンも得られないといえるでしょう。 売買相場と賃貸相場のアンバランス 普通預金の金利が0.001～0.03％、長期の大口定期預金でも金利が0.25％程度と低迷する中、不動産が高利回りで取引される背景のひとつとして、売買価格の低下に比べて賃貸の相場がさほど下がっていないことが挙げられます。バブル時に売買相場が高騰したとき、賃貸相場はそれほど上がらなかったので下がるのも緩やかだ、とする考え方もあるようですが、現状をみる限りでは明らかに売買相場と賃貸相場のアンバランスが生じています。住宅を購入したら、いままでの家賃よりも少ない負担で５割ほど広い部屋に住み替えることができた、なんてレポートもみることができる所以です。 また、家賃とほぼ同じ負担でより広い部屋に住むことができるのならば、同じ大きさの部屋に住むケースでは賃貸よりかなり安い負担で購入することができる、と言い換えることができるのかもしれません。 前ページでは10年分の家賃相当額で購入できる物件も存在することをご紹介しましたがhttp://trimming.jp/shikaku/
それに加えて、超低金利状態http://trimming.jp/dokuritu/が続いていることが、購入の負担を大幅に減らしているのです。 賃料もやや下がってはいますが、購入の場合の価格低下と低金利というダブルメリットに比べると、負担軽減効果は大きくありません。 低金利の恩恵を活かすという点では、最近の金利優遇キャンペーンや政策によるバックアップも購入に追い風になっています。たとえば、バリアフリーや省エネなど特定の条件に合うと金利が軽減されるフラット35Ｓは、2011年12月30日までに申し込むと、当初10年間の金利が１％軽減されます。これを使うと、ローン返済総額は、図3のケースで400万円以上も少なくなり、さらにおトクになります。 リスクを取れば、資産というリターンが得られる 購入と賃貸を比べる場合、支払総額以外にも重要なポイントがあります。購入すると、住宅ローンの返済が終わった段階で、「無借金の資産」が手に入るのです。購入した中古マンションが35年後にどのくらいの資産価値になっているかはわかりませんが、ゼロにはなっていないはずです。地震などで壊れない限り、物理的に建物は残るわけですから、一定の価値は持っているでしょう。これに対して賃貸では、物理的にも経済的にも何も残りません。 資産価値のイメージ写真 購入すれば資産ができるが、賃貸では資産が残らず、家賃をずっと払い続けなければならない。 図１のケースでは、購入のほうが、総支払額が1300万円以上も少なくてすみました。この分を積み立てておけば、金融資産もできます。 従来の「購入ＶＳ賃貸」という比較では、「賃貸は、月々の負担は軽いが、資産が残らない」「購入は、月々のローン返済は重いが、資産ができる」といった結論となり、どちらにもメリット?デメリットが出るような結果が多かったように思います。しかし、現在の市況を前提にすると、月々の負担でも資産という点でも、購入のほうが有利になるといっても過言ではありません。 また、購入する際の住宅ローンを全期間固定金利で借りれば、返済負担は変化しません。http://trimming.jp/tanki/前出の試算では、賃貸の家賃も最後まで変わらないことを前提にしていますが、実際には変動します。変わるとしても、一定の居住性を保っている賃貸住宅なら、家賃がこれから大幅に値下がりする可能性は低いのではないでしょうか。むしろ、将来の「負担が増えるかもしれない」という不安のほうが残ります。 もちろん、購入する場合にもネックはあります。最初に自己資金を多めに用意しなければならないことと、多額の住宅ローンを組むことです。仮に、収入が激減してローン返済が難しくなると、最悪の場合は、自宅を手放さなければならないかもしれません。こうした心理的な圧迫感を引き受ける代わりに、無事ローンが終わったときに大きな財産が残るのです。リスクを取らなければリターンも得られないといえるでしょう。 売買相場と賃貸相場のアンバランス 普通預金の金利が0.001～0.03％、長期の大口定期預金でも金利が0.25％程度と低迷する中、不動産が高利回りで取引される背景のひとつとして、売買価格の低下に比べて賃貸の相場がさほど下がっていないことが挙げられます。バブル時に売買相場が高騰したとき、賃貸相場はそれほど上がらなかったので下がるのも緩やかだ、とする考え方もあるようですが、現状をみる限りでは明らかに売買相場と賃貸相場のアンバランスが生じています。住宅を購入したら、いままでの家賃よりも少ない負担で５割ほど広い部屋に住み替えることができた、なんてレポートもみることができる所以です。 また、家賃とほぼ同じ負担でより広い部屋に住むことができるのならば、同じ大きさの部屋に住むケースでは賃貸よりかなり安い負担で購入することができる、と言い換えることができるのかもしれません。 前ページでは10年分の家賃相当額で購入できる物件も存在することをご紹介しましたがhttp://trimming.jp/shikaku/
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