なぜそのような違いが出てくるのでしょうか？

敷地前面の道路http://trimming.jp/dokuritu/の幅が４ｍ未満 （※） の場合、道路中心線から２ｍの位置まで敷地を後退させなければならないということは、これまでにも何度か説明してきたとおりです。これがいわゆる敷地の 「セットバック」 であり、この敷地後退によって、建築基準法における道路の原則である 「４ｍ以上」 の幅員を将来的に確保しようとするものです。 ※ 指定を受けた区域では幅員が６ｍ未満、道路中心線から３ｍとなります。 ところが実務上では、前面道路の中心から “ぴったり２ｍ” とはいかないことも多くあり、建築確認申請を出す段階で管轄の役所と協議をしなければ、このセットバック幅や面積が確定できないこともあるので厄介です。 セットバックは単純に 「道路の中心から２ｍ」 とはいかないことが多い。 では、どのような場合に “道路の中心から２ｍとはならない” のか、いくつかのパターンを考えてみましょう。 まずいちばん多いのは、向かい側の敷地が既にセットバックしているケースです。この場合にはセットバックの基準となる前面道路の中心線が、いま現在の中心線ではなく向かい側がセットバックする以前の中心線であり、幅が４ｍに足りない分はすべてこちら側の敷地で後退する必要があります。
ご質問のケースでは幅が3.4ｍというこhttp://trimming.jp/tanki/とですから、これに該当するとすれば60cmのセットバックが必要です。しかし、建築会社の人の調査結果では40cmから50cmとのことで、何か別の原因がありそうですね。 向かい側の敷地が既にセットバックしている場合でも、中心線から２ｍのラインまで規定どおりに敷地を後退させることなく、中途半端なセットバックで終わっているケースもあります。例えば、本来は50cm後退しなければならないのに、40cm程度後退しただけの位置に塀を立ててしまっているようなケースです。このようなとき、建築確認申請上では規定どおりに後退するようにしていながら、実際の工事の際に十分なセットバックをしなかったというものが大半です。 また、向かい側の敷地でセットバックをしてから数十年を経ている場合、側溝などの工事を何度かやり直すうちに、敷地境界のラインがずれてしまっているというケースもあります。最近の工事ではあまりそのようなことはないでしょうが、工事年月が古く簡易な工事の場合にはラインの維持が雑だったこともあるようです。 このように、向かい側の敷地で既にセットバックをしているとき、それに合わせて敷地の分筆をしていればそのズレなども把握しやすいのですが、そうではないときには状況の把握が難しいケースもあって困りものです。東京など大都市部では、ほんの数センチ異なるだけでも大きな違いになりかねませんからね。 さらに、道路幅員の状態が一様ではないケースもよくありがちです。http://trimming.jp/shikaku/ある部分では幅が3.4ｍでも、別の部分で測ると3.6ｍだったり、3.2ｍだったり、ときには並びの敷地のうち一部分が道路に突出して平面上の段差ができていたり、曲線状になっていたりするケースもあります。セットバックが必要な狭い道路では、きれいな平行線状になっている道路より、やや不整形な道路のほうが多いことでしょう。 不整形な道路で原則どおりのセットバックをして、拡幅後も不整形な状態を維持するよりも、できる限り整形に近付けたほうが通行のうえでも管理面でも好ましいことは言うまでもありません （当事者の損得は別として） 。そのため、役所を交えた当事者同士の話し合いで、セットバックの基準となる中心線を定めているケースもあります。このようなとき、現状道路での測定上の中心と話し合いにより定めた中心とが大きくずれている場合も考えられるわけです。 いずれにせよ、向かい側の敷地で既にセットバックしている場合や、中心線を定めている場合には、その線を示すポイント （鋲など） が道路に埋め込んであるケースも多いので、まずこれを探し出すことが必要です。次に管轄の役所で向かい側の敷地における建築確認申請書の概要を閲覧したり、狭あい道路の整備を担当する窓口で中心線の協議資料を確認したりすることが必要となります。 これらの調査は当然ながら不動産業者などが行なうものの、慣れない業者では調査が不十分な場合も見受けられるようです。ユーザーとしては、セットバックが必要な敷地の場合に、必ずしも現在の道路の中心から２ｍとは限らないことhttp://trimming.jp/